Mieter zahlt Miete nicht – Was tun?
Mietzahlungen sind für Vermieter fest eingeplante Einnahmen. Ausbleibende Mieten sind deshalb nicht nur nervig, sondern auch finanziell oft bedeutsam. Bleiben diese jedoch aus, stehen viele Immobilienbesitzer plötzlich vor grossen Herausforderungen wie zum Beispiel die Zahlung von Hypothekarzinsen. Leider werden früher oder später die meisten Vermieter mit ausbleibenden Mietzahlungen konfrontiert. In diesem Falle ist es von grosser Relevanz schnell die richtigen Schritte einzuleiten und rechtskonform zu handeln. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt auf, wie sie dabei vorgehen sollten, um zahlungsunwillige Mieter schnell wieder loszuwerden.
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Termin buchenHighlights
- Mietausfälle können Vermietern grosse finanzielle Herausforderungen bereiten
- Kündigungsandrohung Mahnung mit : Ein formal korrektes Schreiben mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen
- Fristlose Kündigung : Bei weiterhin ausbleibender Zahlung kann eine Kündigung erfolgen
- kann eine gerichtliche Räumung beantragt werden Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht,
- anhaltendem Zahlungsverzug Bei erfolgt polizeiliche Räumung unter Schweizer Rechtsautorität
Inhalt
- Mieter zahlt Miete nicht – Was tun?
- Ablauf – Wie werden Sie zahlungsunwillige Mieter wieder los?
- Mahnung mit Kündigungsandrohung
- Fristlose Kündigung
- Gerichtliche Ausweisung beantragen
- Ausweisungsverfügung
- Entscheid des Gerichtes – Ausweisung
- Vollstreckbarkeitsbescheinigung beantragen
- Polizeiliche Räumung
- Verjährung von Mietforderungen: Eine Übersicht
Ablauf – Wie werden Sie zahlungsunwillige Mieter wieder los?
Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt auf wie Sie vorgehen sollten, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt. Es muss etwa zwischen 3-4 Monaten gerechnet werden vom Versenden der Mahnung mit Kündigungsandrohung bis zur polizeilichen Räumung.
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Termin buchenMahnung mit Kündigungsandrohung
Um eine fristlose Kündigung nach Art. 257d OR innert 30 Tagen auszusprechen, müssen Sie zuerst eine Mahnung mit Kündigungsandrohung dem Mieter zustellen. In diesem Schreiben wird er aufgefordert die ausstehende Miete innerhalb von 30 Tagen zu zahlen, ansonsten droht ihm eine fristlose Kündigung.
Folgende Punkte gilt es zu beachten:
- Dieses Schreiben muss bei Ehepaaren an beide Ehegatten einzeln zugstellt werden (an alle Vertragsparteien)
- Geben Sie den ausstehenden Betrag und eine Kontonummer an auf welches die Miete bezahlt werden soll
- Zahlungsfrist muss 30 Tage ab Zustellung sein
- Bewahren Sie die Quittung des Einschreibens auf oder lassen Sie sich die persönliche Übergabe schriftlich quittieren
Formfehler sind zu vermeiden
Um Formfehler zu vermeiden, sollten bei formellen Mahnungen nur fällige Beträge (inklusive Nebenkosten) geltend gemacht und detailliert aufgelistet werden. Mietzinskautionen oder gestundete Mieten sind nicht einzufordern.
Mahnungen und Kündigungen müssen bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften separat und in getrennten Umschlägen an beide Parteien gesendet werden. Achten Sie auf Details, wie die korrekte Schreibweise des Namens des Mieters, um Anfechtungen zu verhindern.
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Termin buchenFristlose Kündigung
Der Mieter hat die 30-tägige Zahlfrist nicht eingehalten. Daher kann nun die fristlose Kündigung auf Monatsende mit mindestens 30 Tage Frist ausgesprochen werden.
Folgende Punkte gilt es zu beachten:
- Das kantonale Kündigungsformular ist zu verwenden und die Rechtsmittelbelehrung muss auch ausgedruckt werden
- Dieses Schreiben muss bei Ehepaaren an beide Ehegatten einzeln zugstellt werden
- Kommunizieren Sie auch den Übergabetermin und Zeit für die Wohnung in einem Begleitschreiben
Es kann sein, dass der Mieter ein Schlichtungsverfahren einleitet und die Kündigung anfechtet, falls in dem Rechtsbegehren die Kündigung per se anfechtet wird und ohne rechtlich schlüssige Argumentation, können Sie dem Schlichtungsverfahren auch fernbleiben. Denn bei Nichterscheinen oder wenn es keine Einigung gibt, wird dem Mieter sowieso die Klagebewilligung ausgestellt.
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Termin buchenGerichtliche Ausweisung beantragen
Beim Übergabetermin ist der Mieter immer noch im Haus. Der nächste Schritt ist eine gerichtliche Ausweisung zu beantragen. Dies macht man besten im summarischen Verfahren (siehe Formular unten). Das Gesuch muss beim zuständigen Zivilkreisgericht im Doppel eingereicht werden
Formular – Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO
Rechtsbegehren:
- Die Gegenpartei sei zu verurteilen, die Wohnung …………………………………… an der …………………………………… (Adresse) in …………………………………… (Ort) innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Entscheids vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt zu verlassen und die Schlüssel der klagenden Partei auszuhändigen.
- Verlässt die Gegenpartei nicht innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Entscheids die oben genannte Wohnung, sei die gesuchstellende Partei zu ermächtigen, auf Kosten der Gegenpartei die Wohnung mit polizeilicher Hilfe zu räumen.
- Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gegenpartei.
- Die Widerhandlung gegen einen allfälligen richterlichen Entscheid soll gem. Art. 292 StGB bestraft werden
Begründung:
Die Mieterpartei hat trotz fristloser Kündigung auf den xx.xx.xxxx die Wohnung nicht verlassen.
Beweise:
- Legen Sie die Zustellungsbestätigungen und Quittungen aller Einschreiben bei
- Kopie der Mahnung mit Kündigungsandrohung
- Kopie des amtlichen Kündigungsformular
- Weitere allfällige Beweise
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Termin buchenAusweisungsverfügung
Das Gericht verschickt eine Verfügung in dem die Gegenpartei 10 Tage Zeit hat, Beweise vorzubringen, die die Unrechtmässigkeit der Kündigung beweisen. Falls diese Beweise abgelehnt oder keine Beweise vorgebracht werden, verfügt das Gericht die Ausweisung mit einer Frist von etwa 10 Tagen.
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Termin buchenEntscheid des Gerichtes – Ausweisung
Das Gericht gibt nach dem Entscheid dem Mieter eine Frist von etwa 10 Tagen, um auszuziehen. Der Entscheid ist, jedoch noch anfechtbar vor dem Kantonsgericht innert 10 Tagen. Erst nach dieser Frist wird der Entscheid rechtskräftig.
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Termin buchenVollstreckbarkeitsbescheinigung beantragen
Für die Vollstreckung der polizeilichen Räumung braucht es jedoch eine Vollstreckbarkeitsbescheinigung und es ist zu empfehlen nach Ablauf der Berufungsfrist diese beim Gericht bei der die Ausweisung verfügt wurde, einzuholen. Im Falle, dass der Mieter die Ausweisung missachtet, kann das Urteil so zeitnah vollstreckt werden.
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Termin buchenPolizeiliche Räumung
Die Mieterpartei ist nach der Frist der Ausweisung noch in der Wohnung, somit kann die Vollstreckbarkeitsbescheinigung mit einem unterschriebenen Antrag zur polizeilichen Räumung an die Vollzugsbehörde Zivil- und Verwaltungsrecht per E-Mail oder Post gesendet werden. Die Räumung als solches muss vom Eigentümer durchgeführt werden.
Die Polizei ist nur präsent und schreitet ein, falls die Mieterschaft sich der Räumung widersetzen will. Am einfachsten ist es, die Schlösser auszutauschen und die Sachen der Mieterschaft im Objekt zu lassen und anschliessend ein Verwertungsbegehren zu stellen. Die Mieterschaft wird dann aufgefordert Ihre Sachen abzuholen in einem Zeitraum von etwa 2 Wochen.
Falls dies nicht geschieht, dürfen die Sachen verwertet oder entsorgt werden.Ferner gilt es zu beachten, dass nach erfolgter Kündigung die ausstehenden Mieten auf dem Betreibungsweg eingefordert werden können. Auch die hinterlegte Mietkaution dient dabei als Sicherheit.
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Termin buchenVerjährung von Mietforderungen: Eine Übersicht
Die Verjährung von Mietforderungen tritt in Kraft, wenn ein Vermieter seine Forderungen gegenüber dem Mieter nicht fristgerecht geltend macht.
In solchen Fällen ist der Mieter nicht mehr verpflichtet, die ausstehenden Beträge zu begleichen.
Gemäss Artikel 127 des Obligationenrechts beträgt die allgemeine Verjährungsfrist 10 Jahre, sofern das Bundeszivilrecht keine abweichenden Regelungen vorsieht. Artikel 128 des Obligationenrechts verkürzt diese Frist jedoch für Miet- und Pachtzinsen auf 5 Jahre.
Somit müssen Mieter, die ihre Miete über einen Zeitraum von fünf Jahren nicht gezahlt haben und vom Vermieter nicht zur Zahlung aufgefordert wurden, keine ausstehenden Beträge mehr begleichen.
Die Verjährungsfrist beginnt dabei, sobald der Mietzins fällig ist, meist am Ende eines jeden Monats. Je nach Kanton oder Gemeinde können jedoch auch andere Fälligkeitstermine gelten oder vertraglich festgelegt werden.
Nicht nur die Mietzahlungen, sondern auch ausstehende Betriebskosten verjähren nach einer Frist von 5 Jahren. Diese Frist beginnt ab dem Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus der Wohnung.
Wenn ein Mieter beispielsweise im Oktober 2019 eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Mai 2013 bis zum 30. Mai 2014 erhält, muss er diese normalerweise nicht mehr begleichen, da die Forderung des Vermieters am 30. Mai 2019 verjährt ist.
In manchen Mietverträgen sind Fristen festgelegt, innerhalb derer Betriebskosten abgerechnet werden müssen. Solche Klauseln sind jedoch meist Ordnungsvorschriften und keine gesetzlichen Bestimmungen, weshalb die fünfjährige Verjährungsfrist auch hier gilt.
Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Mietvertrag explizit vorsieht, dass Nachzahlungen für Betriebskosten nicht mehr geschuldet sind, falls die Abrechnung nicht innerhalb der festgelegten Frist eintrifft.
Sollte ein Mieter versehentlich Betriebskosten entrichtet haben, kann er diese bis zu 10 Jahre nach der Zahlung zurückfordern. Dabei muss er jedoch innerhalb von 12 Monaten handeln, nachdem ihm der Irrtum bewusst wurde.
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